A utilização de apartamentos para hospedagens de curta duração, por meio de plataformas digitais como Airbnb, Booking e similares, voltou ao centro das discussões jurídicas e condominiais após recente decisão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça — STJ, no julgamento do REsp 2.121.055/MG.
O STJ consolidou o entendimento de que, em condomínios de destinação residencial, a oferta de unidades para estadias de curta duração, especialmente quando realizada de forma reiterada, econômica ou profissional, pode descaracterizar a finalidade residencial do empreendimento. Por essa razão, a prática depende de autorização expressa dos condôminos, aprovada em assembleia por quórum qualificado de, no mínimo, 2/3 dos condôminos, conforme previsto no artigo 1.351 do Código Civil.
A decisão não representa uma proibição automática das hospedagens temporárias em todos os condomínios. O que o STJ estabeleceu é que, nos edifícios com finalidade residencial, essa modalidade de uso deve ser previamente autorizada pela coletividade condominial, com observância da convenção, do regulamento interno e das deliberações assembleares aplicáveis.
Segundo o entendimento firmado, a hospedagem rotativa e frequente se diferencia da locação residencial tradicional, pois envolve maior circulação de pessoas estranhas ao condomínio, uso mais intenso das áreas comuns, necessidade de controle de acesso e possíveis impactos à segurança, ao sossego, à salubridade e à convivência entre os moradores.
O tema vem gerando debates em diversos condomínios do país, especialmente diante do crescimento das plataformas digitais de hospedagem e aluguel por curta duração. De um lado, proprietários defendem o direito de uso e fruição de seus imóveis; de outro, moradores, síndicos e administradoras destacam a necessidade de preservar a destinação residencial do edifício, a segurança dos condôminos e a previsibilidade da rotina condominial.
Dessa forma, proprietários interessados em disponibilizar suas unidades nesse modelo devem, antes de anunciar o imóvel, verificar se há autorização expressa na convenção condominial ou em assembleia regularmente convocada para essa finalidade. Na ausência de aprovação pelo quórum exigido, a utilização da unidade para estadias de curta duração poderá ser considerada incompatível com a destinação residencial do condomínio.
A decisão também reforça a importância de os condomínios atualizarem suas normas internas, quando necessário, estabelecendo regras claras sobre cadastro de hóspedes, identificação prévia, controle de acesso, utilização de áreas comuns, responsabilidade por danos, penalidades e deveres dos proprietários que eventualmente sejam autorizados a explorar essa modalidade.
Assim, o equilíbrio entre o direito de propriedade e o interesse coletivo deve ser buscado por meio de deliberação formal, regras objetivas e respeito à convenção condominial, garantindo maior segurança jurídica, organização administrativa e tranquilidade na convivência entre os moradores.
